2023房地产成绩单出炉：新房交易量创八年新低，土地成交跌两成

2023年，供需关系转向、房价下跌预期增强等多重因素，制约着房地产市场以及土地市场的修复节奏，全年交易数据在低谷徘徊。

房地产专业监测机构数据显示，去年全年，重点100城新建商品住宅成交面积同比下降约6%，绝对规模为2016年以来的最低水平；全国土地成交面积为12.8亿平方米，同比下降20%，成交总额3.9万亿元，同比下跌了17%。

过去一年，全国各省市出台支持楼市发展的政策670余条，政策环境已接近2014年最宽松阶段。

一系列数据表明，房地产市场供求关系已发生重大变化，未来，行业将进入新的发展阶段，拥抱新的发展逻辑。房地产行业作为支柱产业，对稳经济具有重要作用。专家预计，乐观情形下，2024年核心城市的优质板块或将率先迎来复苏，而地产行业接下来会经历企业强存弱汰，产品全面进化，价格回归理性，交付风险出清的过程。

全年出现两轮“购房小高峰”

目前国家统计局公布的数据更新至2023年11月末，从这一权威数据来源可以看到：2023年1-11月，全国商品房销售面积为10.1亿平方米，同比下降8.0%，商品房销售额为10.5万亿元，同比下降5.2%。

据中指研究院统计，2023年全年，重点100城新建商品住宅成交面积同比下降约6%，绝对规模为自2016年算起的八年来最低水平。

从全年成交节奏来看，受疫情及楼市政策调整影响，去年出现过两轮买房小高峰：第一轮出现在2023年2-3月，这次买房高峰的出现主要原因是疫情管控措施基本取消，购房需求集中释放，房地产市场升温明显；第二轮则出现在2023年9-10月，原因是多个核心城市开始执行“认房不认贷”、优化限购和限售政策，因此重点城市销售面积环比小幅回升，不过这一轮小高峰并没有达到年初那一轮的水平。

价格方面，根据中指研究院统计，重点100城的新房价格累计上涨0.27%，上涨原因主要是调控以及优质改善项目入市带动均价上升。至2023年12月，重点100城新房均价已达16220元/平方米。

二手房价格则完全走至反方向。2023年重点100城的二手住宅价格显著下跌，全年同比降幅达到3.53%，尤其是在下半年“认房不认贷”政策落地后，二手房挂牌量迅速走高，价格下行探底趋势更为明显。至12月，重点100城二手住宅均价为15315元/平方米，已经连续20个月下跌，百城中有超过90%的城市二手房价格下跌。

购房者“弃新选旧”偏爱二手房

伴随着二手房价格的普跌，“一二手价格倒挂”现象减少，2023年买房者“弃新选旧”趋势明显，楼市热点城市的二手房市场表现明显好于新房。

根据克而瑞研究中心统计，截至2023年12月25日，该机构重点关注的30个核心城市二手房总量出现明显上升，达1.8亿平方米，成交量同比上升了33%，创近年来新高。

在这30个核心城市中，很多城市的二手房交易量在2023年出现了爆发式增长，涨幅超过50%的城市有深圳、成都、西安、合肥、青岛、郑州等。

除克而瑞外，中指研究院称2023年1-11月其重点关注的15城二手房销售规模同比增长了36%，绝对规模处在2019年以来同期高位。

对于核心城市二手房交易量上涨现象，克而瑞集团董事长丁祖昱表示：“今年的二手房业绩非常突出，房产中介行业最难的日子已经过去了，一手房被二手房抢占了市场份额。”

谈及原因，丁祖昱认为，部分购房者选择二手房的原因很简单，首先是能否交付的问题一直困扰着新房市场，所以很多心态偏保守的刚需购房者选择了买二手房；其次，总体来说二手房的单价和总价都比一手房略微便宜一些，尤其自去年下半年以来二手房挂牌量处于历史高位，价格呈下跌态势，导致更多购房需求转入二手房市场。

交付问题动摇了部分新房潜在客户的信心，导致期房购买力不足，去年许多新房项目也把“现房交付”作为宣传卖点。根据国家统计局数据，2023年1-11月，新房中的现房销售面积达到2.2亿平方米，同比增长17.4%，增幅明显高于期房，从占比上看，现房销售面积占总销售面积的比重为21.8%，较2022年末提升4.5个百分点。

土地成交缩水但楼面价上升

据克而瑞统计，2023年全国土地成交面积12.8亿平方米，同比下降20%；成交总额3.9万亿元，同比下跌17%。值得注意的是，无论是成交面积还是成交金额，2021年、2022年出现跌幅较大的情况，2023年土地市场的跌幅已经开始收窄。

在克而瑞榜单中，重庆、长沙、西安、盐城、徐州、成都的土地成交面积位列全国各城前六位，重庆蝉联榜首，成交面积达到2237万平方米。

土地成交金额排名前六的城市依次是上海、杭州、北京、成都、广州、南京，排在首位的上海全年收金2271亿元，另外五城土地出让金额均超过1000亿元。

一线城市深圳全年土地成交金额降幅颇大，较2022年同比下降了62%，仅为343亿元。南通、盐城、天津、石家庄的土地出让金则同比上涨超过了50%，分别为685亿元、598亿元、551亿元、393亿元。

在房企投资保持审慎等因素影响下，许多城市最终未能完成年度土地供应计划，据克而瑞统计，多个城市实际供地计划完成率不足五成，深圳的供地计划完成率最低，最终的成交面积仅占年度供地计划的9%。

虽然土地成交量减少，但楼面均价却全线上升。克而瑞统计，因核心区优质地块成交占比提升，一线城市成交楼面均价上涨8.0%，二线楼面均价整体上涨4.1%，三四线部分城市如东莞、佛山、常州、盐城等在优质地块带动下成交楼面均价结构性上涨7.9%。

机构预测：乐观情形下新房销售将小幅增长

2023年，支持楼市发展的重磅政策频出。

丁祖昱将涉及楼市的政策面总结为四大方向，分别是：金融支持、地方刺激、城中村改造以及发展保障性住房。

金融支持方面，中央经济工作会议强调积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。

从地方政府的政策松绑来看，全年各省市出台政策670余条，涉及取消限购、优化限购、优化限贷、取消限售、优化限价等方面。除了少数一线城市之外，几乎已没有任何限制性政策。中指研究院认为，政策环境已接近2014年最宽松阶段。

2023年已有16个城市公布城中村推进改造的规模与计划，预计涉及87.4万户居民。加快推进保障性住房建设则将构建未来中国房地产新格局。

展望2024年楼市，中指研究院分析师孟新增认为，今年元旦假期已过，多地楼市表现较为平淡，且分化加剧，40个代表城市日均成交面积较上年元旦假期降幅超两成。短期来看，2024年全国商品房销售面积仍有调整压力，供给修复存在滞后效应，开工、投资下行态势难改。长期来看，供需两端政策将持续发力，核心一二线城市政策将继续优化，房企资金支持的举措会细化落实。

据中指研究院“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，中性情形下，预计2024年全国商品房销售面积同比下降4.9%，乐观情形下，2024年，宏观经济持续恢复，居民置业意愿有所好转，叠加城中村改造如期推进，全国商品房销售面积或可实现小幅增长。

丁祖昱则认为，长远来看，全国新建商品房加上二手房、保障房的楼市总量未来将保持16亿至18亿平方米规模，仍是相当大的市场，房企应该积极探寻行业发展机会。

他表示，2024年起上海、北京、成都、杭州、深圳、广州、西安、苏州、天津、合肥、长沙、厦门、宁波、济南、武汉、南京这16城将率先“复位”，企业要积极挖掘优质城市中的优质板块，创造出满足客户需求的优秀产品。而房地产行业接下来必然会经历企业强存弱汰，产品全面进化，价格回归理性，交付风险出清的过程。